Der Erwerb einer Immobilie im sonnigen Spanien ist der Traum unserer Kunden. Diesen Traum reibungslos und wunschgerecht zu realisieren ist unser Geschäft. Unsere Erfahrung und Kompetenz auf diesem Gebiet stellen wir unseren Kunden natürlich jederzeit auf den individuellen Fall angepasst zur Verfügung. Um Ihnen einen kurzen Überblick zu geben, was Sie bei dem Kauf einer Immobilie auf Mallorca beachten müssen, haben wir die wichtigsten Eckpunkte zusammengefasst.
1. Die Kaufabwicklung einer Immobilie in Spanien
2. Die Erwerbs- und Folgekosten eines Immobilienerwerbs in Spanien
3. Finanzierungsmöglichkeiten
Grundsätzlich gilt: Bürgern aus den Mitgliedsstaaten der Europäischen Union unterliegen in Spanien keinerlei Beschränkungen. Einheimische und EU-Bürger haben die gleichen Rechte. Wenn Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind, genießen Sie hinsichtlich des Eigentums absoluten Schutz.
1. Die Kaufabwicklung einer Immobilie in Spanien
Der Kaufoptionsvertrag
Der Erwerb einer Immobilie in Spanien beginnt üblicherweise mit der Unterzeichnung eines Kaufoptionsvertrages (contracto de arras). Dieser Vertrag sichert dem Käufer die Option auf die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum durch die Anzahlung einer bestimmten Summe. Üblich sind in Spanien 10% des Kaufpreises. Sollte der Käufer in diesem Zeitraum vom Handel zurücktreten, verliert er seine Anzahlung. Tritt der Verkäufer vom Verkauf zurück, muss er die doppelte Summe zurückzahlen.
In dem Kaufoptionsvertrag werden alle wesentlichen, den Kauf betreffenden Regelungen vereinbart, insbesondere wird beschlossen, bis wann der Kaufvertrag (escritura de compraventa) unterzeichnet und damit die Immobilie übergeben wird.
Notartermin und Grundbuch
Das spanische Grundbuch (registro de la propiedad) verzeichnet alle Immobilien und eventuellen Belastungen wie Hypotheken, Nießbrauch oder Wegerechte. Bei Eigentumsübertrag beantragt der Notar die Änderung im Grundbuch. Mit der Übersetzung dieses Grundbuchauszuges wird die Immobilie für fünf Tage gesperrt. Würde ein anderer Notar zu dieser Zeit für die gleiche Immobilie ebenfalls einen Grundbuchauszug anfordern, wird dies vom Register abgelehnt. Bevor eine Anzahlung geleistet wird, sollten alle Eintragungen im Grundbuch überprüft werden. Diesen Service übernimmt Binnewies & Partner selbstverständlich für seine Kunden.
Den offiziellen Abschluss des Kaufs bildet der Notartermin. Hier wird der notarielle Kaufvertrag (escritura de compraventa) vom Käufer und Verkäufer unterzeichnet. Der Notar beglaubigt den Verkauf und beurkundet den Vertrag öffentlich. Mit der Eintragung ins Grundbuch wird der Käufer als neuer Eigentümer gegenüber jeder Person ausgewiesen. Der Kaufvertrag ist das zentrale Dokument in der Kaufabwicklung. Binnewies & Partner entwickelt diesen Vertrag zusammen mit spanischen Anwälten, sodass unsere Kunden hier von unserer Erfahrung profitieren. Zusammen realisieren wir einen reibungslosen und schnellen Vertragsabschluss, sodass Sie Ihre neue Immobilie einfach nur genießen können!
2. Die Erwerbs- und Folgekosten eines Immobilienerwerbs in Spanien
Welche Kosten fallen beim Kauf einer Immobilie in Spanien an?
Grunderwerbssteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)
Der Käufer muss ca. 7% Grunderwerbsteuer oder, wenn es sich um einen Neubau oder mehrwertsteuerpflichtigen Käufer handelt, 7% Mehrwertsteuer (impuesto valor añadido) entrichten. Bei einem Grundstückskauf fallen 16% Mehrwertsteuer auf den Kaufpreis an.
Wertzuwachssteuer (Plusvalía)
Die gemeindliche Wertzuwachssteuer wird, wenn nicht anders verhandelt, vom Käufer getragen. Die Steuer beträgt ca. 0,2% des Katasterwertes, abhängig von der Gemeinde.
Notar und Eintrag ins Grundbuch
Für die rechtmäßige Durchführung des Verkaufs und die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch fallen 1-2% des Kaufpreises Notar- und Grundbuchkosten an.
Welche jährlichen Folgekosten gibt es?
Die jährlichen Folgekosten, bezogen auf den Urkundenwert der Immobilie, setzen sich wie folgt zusammen:
Vermögenssteuer 0,2 %
Einkommenssteuer 0,5 %
Grundsteuer 0,4 bis 0,8 % (abhängig vom jeweiligen Objekt und vom Katasteramt)
3. Finanzierungsmöglichkeiten
Traditionell werden in Spanien gute Finanzierungsmöglichkeiten angeboten. Die aktuellen Hypothekensätze liegen abhängig von der Laufzeit bei unter 5% effektivem Jahreszins. Binnewies & Partner arbeitet seit Jahren mit kompetenten und vertrauenswürdigen Banken hier auf Mallorca zusammen, an die wir Sie bei Interesse gern vermitteln. Unsere Partner entwickeln mit Ihnen zusammen Finanzierungsmodelle, die auf den Einzelfall zugeschnitten und daher nicht allgemein beschreibbar sind. Daher möchten wir uns an dieser Stelle auf eine Aufzählung der anfallen Zusatzkosten bei Finanzierungen beschränken. Sollten Sie weiter Informationen wünschen, sprechen Sie uns an, wir helfen Ihnen gern!
Schätzung der Immobilie
Bevor eine Hypothek beantragt wird muss der tatsächliche Wert der Immobilie geschätzt werden, um den Höchstbetrag der Hypothek festzulegen. Diese Bewertung wird von Gutachtern vorgenommen, die bei der spanischen Nationalbank eingetragen sind. Die Kosten für das Gutachten sind Abhängig vom Wert des Objektes. (Beispiel: Für eine Hypothek im Wert von 60.000 bis 120.000 Euro ist mit Kosten von ca. 180 Euro zu rechnen)
Aufnahme der Hypothek
Bei der Aufnahme der Hypothek fallen folgende Kosten an:
• Notarkosten für die Ausstellung des Hypothekenbriefs
Für eine Hypothek von 120.000 Euro belaufen sich diese Kosten auf ca. 600 Euro. (ca. 0,5%)
• Grundbucheintrag der Hypothek
Für eine Hypothek von 120.000 Euro sind das ca. 220 Euro (ca. 0,18%)
• Stempelsteuer (Impuesto sobre Actos Jurídicos)
Beim Erstellen der öffentlichen Urkunde über die Aufnahme der Hypothek ist eine Stempelsteuer zu entrichten, deren Höhe von der jeweiligen autonomen Region festgelegt wird. Wenn keine ausdrückliche Regelung vorliegt, wird 5% auf die Hypothekenhaftung (responsabilidad hipotecaria) erhoben.
Weitere Kosten:
Für die erforderlichen Formalitäten zur Zahlung der Steuern beim Finanzamt und zur Eintragung des Hypothekenbriefs und der notariellen Verkaufsurkunde ins Grundbuch. Diese Kosten belaufen sich bei einer Hypothek von 120.000 Euro jeweils auf etwa 250 Euro. Eine gesetzlich vorgeschriebene Gebäudeversicherung deckt Schäden an der Immobilie ab. Die Kosten liegen zwischen 50 und 100 Euro pro Jahr für eine Hypothek von zwischen 60.000 und 120.000 Euro.
Zudem sind noch weitere Kosten für den Abschluss einer Hypothek mit einem Finanzinstitut einzuplanen. Diese sind von Bank zu Bank unterschiedlich. Bitte fragen Sie uns nach Empfehlungen zu renomierten Bankinstituten in Spanien.
Hinweis:
Wir können an dieser Stelle nur Grundzüge der anfallenden Steuern, Abgaben sowie der Möglichkeiten der Finanzierung darstellen. Diese dienen ausschließlich Informationszwecken, weshalb wir für den Inhalt keine Haftung übernehmen. Die genutzten Informationsquellen, die wir als zuverlässig erachten, unterliegen einer ständigen Änderung. Wir können daher keine Zusicherung oder Garantie für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Ausgewogenheit abgeben und auch keine diesbezügliche Haftung oder Verantwortung übernehmen.
